Grand Marina Saigon không chỉ có một mẫu mặt bằng dùng chung cho cả dự án — mỗi tòa có hệ thống loại căn riêng, và ngay trong một tòa, diện tích một mã căn có thể khác nhau giữa tầng thấp, tầng trung và tầng cao. Bài này trình bày đúng hệ thống loại căn Grand Marina Saigon đang dùng, kèm ví dụ số liệu thật lấy từ tài liệu mặt bằng của chủ đầu tư (tòa Lake), để Quý khách biết mình đang xem đúng loại căn nào trước khi hỏi giá.
Tóm tắt nhanh
- Grand Marina Saigon có 4 tòa căn hộ chính thức: Lake, Sea, Cove, Lagoon, cộng thêm dòng cao cấp Special Edition (nằm trong tòa Lake) và Penthouse riêng ở các tầng cao nhất.
- Mỗi tòa dùng chung một hệ thống 6 nhóm loại căn: Prime Superior Suite (Studio), Prime Executive Suite (1 phòng ngủ), Prime Family Suite (2 phòng ngủ), Prime Excellence Suite (3 phòng ngủ), Prime Premier/Grand Suite (căn lớn nhất mỗi tầng) và Dual Key (một căn có thể tách vận hành như hai căn riêng).
- Ví dụ thật từ mặt bằng tòa Lake (tầng 2–12): Studio khoảng 46–48 m² thông thủy (NSA), 1 phòng ngủ khoảng 52–65 m² NSA, 2 phòng ngủ từ 79 m² NSA. Lên tầng cao (22–41), một số mã căn Premier/Grand đạt 134–159 m² NSA.
- Diện tích ghi trên mặt bằng luôn có hai số: GSA (diện tích tim tường) và NSA (diện tích thông thủy, dùng để tính giá theo hợp đồng) — hai số này chênh nhau 8-10%, cần phân biệt rõ khi so giá.
- Tên và ký hiệu căn trên mặt bằng chỉ mang tính giới thiệu; số liệu chính thức và có giá trị pháp lý là số ghi trong Hợp Đồng Mua Bán, diện tích cuối cùng do đơn vị đo đạc xác nhận.
Hệ thống loại căn Grand Marina Saigon — áp dụng chung cho các tòa
Khác với cách gọi “1PN, 2PN, 3PN” đơn giản ở nhiều dự án khác, Grand Marina Saigon đặt tên riêng cho từng nhóm diện tích, theo đúng tài liệu mặt bằng của chủ đầu tư:
Prime Superior Suite — căn Studio, diện tích nhỏ nhất trong rổ hàng. Prime Executive Suite — căn 1 phòng ngủ. Prime Family Suite — căn 2 phòng ngủ. Prime Excellence Suite — căn 3 phòng ngủ. Prime Premier Suite / Prime Grand Suite — nhóm căn diện tích lớn nhất mỗi tầng, thường nằm ở góc tòa hoặc tầng cao, view đẹp nhất. Dual Key — một căn có lối vào phụ, cho phép tách thành hai không gian ở độc lập (một căn nhỏ cho thuê hoặc cho người thân ở riêng, một căn chính) trong cùng một mã căn hộ trên hợp đồng.
Hệ thống 6 nhóm này lặp lại ở cả 4 tòa Lake, Sea, Cove, Lagoon — khác nhau chủ yếu ở diện tích cụ thể từng mã căn, hướng nhìn (ra sông Sài Gòn, công viên nội khu hay khu trung tâm thương mại) và mức giá, không phải khác nhau về khái niệm loại căn.
Căn 1 phòng ngủ Grand Marina Saigon là loại nào?
Là dòng Prime Executive Suite theo tên gọi chính thức của chủ đầu tư — diện tích và số liệu thật theo từng tòa xem trong các bảng bên dưới. Đây là loại căn có mức giá vào thấp nhất trong rổ hàng, phù hợp người mua để ở một mình hoặc đầu tư cho thuê ngắn hạn tại tòa Lake (đã vận hành).
Xem đầy đủ diện tích theo từng tòa và giá tham khảo tại bài căn hộ 1 phòng ngủ Grand Marina Saigon.
Căn 2 phòng ngủ Grand Marina Saigon là loại nào?
Là dòng Prime Family Suite — loại căn phổ biến nhất trong giỏ hàng, phù hợp gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng có con. Xem số liệu diện tích thật theo từng tòa trong các bảng bên dưới.
Xem đầy đủ diện tích theo từng tòa và một ví dụ giá thật đã công bố tại bài căn hộ 2 phòng ngủ Grand Marina Saigon.
Căn 3 phòng ngủ Grand Marina Saigon là loại nào?
Là dòng Prime Excellence Suite — diện tích lớn hơn, phù hợp gia đình nhiều thế hệ hoặc người mua ở lâu dài. Riêng tòa Sea còn có thêm dòng Legacy Collection 3 phòng ngủ diện tích khác, xem bảng riêng của tòa Sea bên dưới.
Xem đầy đủ diện tích theo từng tòa tại bài căn hộ 3 phòng ngủ Grand Marina Saigon.
Dual Key Grand Marina Saigon là gì?
Dual Key là một căn hộ có lối vào phụ riêng biệt, cho phép tách thành hai không gian ở độc lập trong cùng một mã căn hộ trên hợp đồng — ví dụ một phần cho thuê, một phần gia đình ở, hoặc bố mẹ và con cái ở riêng nhưng chung một căn về pháp lý. Đây không phải hai căn hộ riêng biệt về sổ hồng, chỉ là một cách bố trí không gian trong một căn. Grand Marina Saigon có Dual Key ở một số tòa, số lượng giới hạn — xác nhận còn hàng qua Kelvin trước khi quan tâm loại này.
Xem phân tích chi tiết và cách phân biệt với căn hộ ghép tại bài Dual Key Grand Marina Saigon.
Penthouse Grand Marina Saigon có phải là căn Duplex không?
Theo đúng tài liệu chủ đầu tư, Penthouse tại Grand Marina Saigon nằm ở tầng cao nhất mỗi tòa, diện tích lớn, và có thể là căn thông tầng (hai tầng liền nhau trong một căn) hoặc có sân vườn riêng tùy tòa — không phải tòa nào Penthouse cũng thông tầng. Một số tin đăng của môi giới gọi loại thông tầng này là “Penthouse Duplex” — đây là cách gọi thêm của môi giới để mô tả đặc điểm thông tầng, không phải tên sản phẩm chính thức của chủ đầu tư. Số lượng Penthouse trong toàn dự án rất giới hạn, cần xác nhận cụ thể từng căn còn hàng qua Kelvin.
Xem phân tích đầy đủ về Penthouse và cách phân biệt với “Penthouse Duplex” tại bài Penthouse Grand Marina Saigon.
Mặt bằng tòa Lake — ví dụ số liệu thật theo tài liệu chủ đầu tư
Lake là tòa có tài liệu mặt bằng chi tiết nhất trong rổ hàng hiện tại, nên được dùng làm ví dụ tham chiếu cho cách đọc mặt bằng Grand Marina Saigon nói chung. Tài liệu “GMS PrimeCollection Lake — Brochure Floor Plan” chia mặt bằng theo 4 khoảng tầng, mỗi khoảng có diện tích khác nhau dù cùng một mã căn:
Tầng 2 đến 12 (khối đế, diện tích tiêu chuẩn): các mã căn dao động từ khoảng 46 m² NSA (căn nhỏ nhất, dạng Prime Superior Suite) đến khoảng 80 m² NSA (căn Prime Family Suite 2 phòng ngủ, mã M.03 trong tài liệu, GSA 88,58 m²/NSA 79,69 m²). Phần lớn các mã còn lại rơi vào nhóm 1 phòng ngủ, diện tích NSA khoảng 46–65 m².
Tầng 13 đến 21: một số mã căn được gộp lớn hơn — ví dụ mã M.09 tăng lên GSA 117,05 m²/NSA 107,51 m² và mã M.08 đạt GSA 106,39 m²/NSA 98,26 m², tương ứng nhóm Prime Excellence Suite hoặc Premier Suite, trong khi các mã còn lại vẫn giữ diện tích tương tự khối đế.
Tầng 22 đến 41 (trừ tầng kỹ thuật 36): đây là khu vực có các căn Premier/Grand Suite lớn nhất tòa — mã M.06 đạt GSA 172,48 m²/NSA 159,27 m², mã M.05 đạt GSA 166,87 m²/NSA 154,90 m², mã M.02 và M.01 lần lượt khoảng NSA 139 m² và 135 m². Đây là các căn góc tòa, tầng cao, view sông Sài Gòn trọn vẹn — thuộc nhóm giá cao nhất của tòa Lake.
Chênh lệch GSA/NSA trong toàn bộ tài liệu dao động 8–10%, ví dụ căn 64,57 m² GSA tương ứng 58,27 m² NSA — đúng bằng phần diện tích tường bao, hộp kỹ thuật và diện tích chung được phân bổ mà pháp luật cho phép tính vào diện tích tim tường nhưng không tính vào diện tích thông thủy dùng làm căn cứ tính giá.
Mặt bằng tòa Sea — số liệu thật theo tài liệu chủ đầu tư
Khác với thời điểm bài viết này đăng lần đầu, Kelvin đã có trong tay tài liệu mặt bằng chi tiết của tòa Sea (brochure “Prime Collection — Sea”, theo mã căn). Số liệu thật, trích nguyên văn:
| Loại căn | Mã căn hộ | NSA (thông thủy) | GSA (tim tường) |
|---|---|---|---|
| Prime Excellence Suite | M.02, M.04, M.05 | 39,13 – 39,85 m² | 44,34 – 44,39 m² |
| Prime Excellence Suite | M.08, M.09 | 38,17 – 38,80 m² | 43,00 – 43,48 m² |
| Prime Executive Suite | M.06 | 75,74 – 78,05 m² | 86,72 m² |
| Prime Executive Suite | M.07 | 83,63 – 85,48 m² | 91,89 m² |
| Prime Executive Suite | M.09 (tầng cao) | 90,29 – 91,12 m² | 100,11 – 100,14 m² |
Nhận xét đáng chú ý: cùng ký hiệu mã căn “M.09” nhưng xuất hiện ở hai nhóm loại căn khác nhau (Prime Excellence Suite ở một dải tầng, Prime Executive Suite ở dải tầng khác) — đây là điểm dễ nhầm nếu chỉ nhìn mã căn mà không đối chiếu số tầng cụ thể. Diện tích Prime Excellence Suite tòa Sea (~38-40 m² NSA) tương đương nhóm Studio/1PN nhỏ của tòa Lake; Prime Executive Suite tòa Sea (~76-91 m² NSA) tương đương nhóm 2PN của tòa Lake, nhưng không hoàn toàn trùng khớp diện tích — mỗi tòa có bố trí mặt bằng tầng riêng theo thiết kế.
Ngoài dòng Prime Collection đã nêu ở trên (áp dụng cho Lake và Sea), tài liệu chủ đầu tư còn có dòng Legacy Collection — dòng này có số liệu mặt bằng chi tiết theo từng mã căn cho cả Cove, Lagoon và một phần Sea. Vì tên các nhóm loại căn của Legacy Collection (Superior, Excellence, Executive, Premier, Family, Presidential Suite) gần giống tên nhóm của Prime Collection nhưng diện tích khác nhau, Kelvin trình bày riêng từng tòa dưới đây để Quý khách không nhầm mã căn.
Mặt bằng tòa Cove — dòng Legacy Collection, số liệu thật
| Loại căn | Mã căn | Tầng áp dụng | NSA | GSA |
|---|---|---|---|---|
| Legacy Excellence Suite (Studio) | J.03–J.10 | 5–11 | 36,78–37,46 m² | 41,46–42,26 m² |
| Legacy Superior Suite (1PN) | J.10 | 14–32, 34–46 | 51,57–53,45 m² | 58,54–60,19 m² |
| Legacy Executive Suite (1PN lớn) | J.02, J.11 | 5–11 | 68,65 m² | 76,51 m² |
| Legacy Executive Suite (2PN) | J.04–J.07 | 14–32, 34–46 | 74,16–75,91 m² | 82,20–83,27 m² |
| Legacy Executive Suite (2PN lớn) | J.02, J.09 | 14–32, 34–46 | 80,20–81,46 m² | 90,36–90,37 m² |
Mặt bằng tòa Lagoon — dòng Legacy Collection, số liệu thật
| Loại căn | Mã căn | Tầng áp dụng | NSA | GSA |
|---|---|---|---|---|
| Legacy Excellence Suite (Studio lớn) | J.04, J.09 | 4–10 | 50,73 m² | 57,36 m² |
| Legacy Superior Suite (1PN) | J.05–J.08 | 13–31, 33–35 | 56,21–57,80 m² | 62,07–64,04 m² |
| Legacy Executive Suite (2PN) | J.03, J.10 | 4–10 | 79,07 m² | 87,55 m² |
| Legacy Executive Suite (2PN) | J.02, J.10 | 13–31, 33–35 | 78,62–80,43 m² | 87,81–88,46 m² |
Tòa Sea — dòng Legacy Collection, bổ sung song song với Prime Collection
Tòa Sea là tòa duy nhất Kelvin xác nhận có cả hai dòng Prime Collection (đã nêu ở mục trên) và Legacy Collection trong cùng bộ tài liệu. Số liệu Legacy Collection của Sea:
| Loại căn | Mã căn | Tầng áp dụng | NSA | GSA |
|---|---|---|---|---|
| Legacy Superior Suite (Studio/1PN nhỏ) | J.09, J.14 | 2–31 (ngắt quãng) | 51,84–56,23 m² | 58,19–62,36 m² |
| Legacy Executive Suite (2PN) | J.04, J.10 | 2–44 (ngắt quãng) | 69,74–83,97 m² | 78,22–92,61 m² |
| Legacy Premier Suite (3PN) | J.05, J.06 | 2–44 (ngắt quãng) | 107,10–110,57 m² | 117,03–121,82 m² |
| Legacy Family Suite (3PN lớn) | J.09 | 33–44 | 111,30–111,78 m² | 124,16 m² |
| Legacy Presidential Suite | J.03 | 45 (tầng duy nhất) | 249,76 m² | 265,86 m² |
Đây là căn lớn nhất Kelvin xác nhận được trong toàn bộ tài liệu mặt bằng đã đọc của dự án (249,76 m² NSA), chỉ có 1 mã căn duy nhất ở tầng 45 tòa Sea.
Cove, Lagoon — dòng Prime Collection không có; Lake — dòng Legacy Collection không có
Kelvin đã kiểm lại trực tiếp trong thư mục tài liệu chủ đầu tư (không suy đoán): tòa Lake hiện chỉ có tài liệu mặt bằng theo dòng Prime Collection (không có tài liệu dòng Legacy Collection); ngược lại, hai tòa Cove và Lagoon hiện chỉ có tài liệu mặt bằng theo dòng Legacy Collection (không có tài liệu dòng Prime Collection). Riêng tòa Sea có đủ cả hai dòng. Đây là hiện trạng tài liệu Kelvin nhận được tính đến 08/09/2026, có thể được chủ đầu tư bổ sung thêm về sau — khi có tài liệu mới Kelvin sẽ cập nhật ngay.
Căn hộ ghép (Legacy Bespoke Suite) — phương án riêng cho tòa Cove
Ngoài các loại căn tiêu chuẩn, tài liệu tòa Cove còn có một phương án gọi là Legacy Bespoke Suite — đề xuất ghép hai căn liền kề (mã J.02–J.10, tầng 13–46) thành một căn lớn hơn, chia làm 4 nhóm cấu hình (Type 1–4). Ví dụ Type 1 ghép J.02+J.03 cho diện tích khoảng 148–150 m² NSA gộp; Type 4 ghép J.09+J.10 cho khoảng 132–135 m² NSA gộp. Lưu ý quan trọng đúng theo tài liệu gốc: đây là “phương án đề xuất” (proposed solution), việc thực hiện ghép căn thực tế phải tuân thủ quy trình pháp luật liên quan — không phải một loại căn có sẵn để chọn mua như các loại NSA/GSA đã nêu ở trên. Khi Quý khách quan tâm phương án này, Kelvin gửi trực tiếp file gốc và tư vấn thêm về thủ tục pháp lý cần thiết.
Special Edition và Penthouse — dòng cao cấp nhất
Special Edition là dòng sản phẩm cao cấp nằm trong tòa Lake, không phải một tòa riêng biệt — theo đúng tài liệu báo giá chủ đầu tư gửi đại lý. Đây là nhóm căn có vị trí, nội thất và mức hoàn thiện cao hơn mặt bằng chung của tòa, thường tập trung ở các tầng cao hoặc vị trí góc có view đẹp nhất. Penthouse là các căn nằm ở tầng cao nhất của tòa, diện tích lớn, có thể là căn thông tầng hoặc sân vườn riêng tùy tòa — đây là nhóm sản phẩm số lượng rất giới hạn trong toàn dự án.
Cách xem đúng mặt bằng trước khi đặt cọc
Vì tên và ký hiệu căn hộ trên mọi tài liệu mặt bằng — kể cả brochure chính thức — chỉ mang tính giới thiệu, tên và ký hiệu chính thức sẽ được ghi nhận tại Hợp Đồng Mua Bán, Kelvin khuyên Quý khách ba việc trước khi quyết định: thứ nhất, luôn hỏi rõ mã căn đang xem thuộc tòa nào, tầng nào, vì cùng một ký hiệu mã căn (ví dụ M.09) có diện tích khác nhau tùy khoảng tầng như ví dụ tòa Lake ở trên; thứ hai, luôn đối chiếu số NSA (diện tích thông thủy) làm căn cứ tính giá, không chỉ nhìn số GSA lớn hơn cho “cảm giác” diện tích to; thứ ba, yêu cầu xem đúng file mặt bằng gốc của mã căn cụ thể, không chỉ layout mẫu chung của cả tòa.
Câu hỏi thường gặp
Grand Marina Saigon có bao nhiêu loại căn hộ?
6 nhóm: Prime Superior Suite (Studio), Prime Executive Suite (1 phòng ngủ), Prime Family Suite (2 phòng ngủ), Prime Excellence Suite (3 phòng ngủ), Prime Premier/Grand Suite (căn lớn nhất mỗi tầng) và Dual Key (một căn tách thành hai không gian ở).
Mặt bằng căn hộ Grand Marina Saigon theo từng tòa có giống nhau không?
Cùng hệ thống 6 nhóm loại căn, nhưng diện tích cụ thể từng mã căn khác nhau theo từng tòa và từng khoảng tầng — ngay trong một tòa, cùng một ký hiệu mã căn cũng có diện tích khác nhau giữa tầng thấp và tầng cao.
Diện tích căn hộ Grand Marina Saigon nhỏ nhất là bao nhiêu?
Theo mặt bằng tòa Lake khối đế (tầng 2–12), căn Studio (Prime Superior Suite) nhỏ nhất khoảng 46 m² diện tích thông thủy (NSA).
Căn Premier/Grand Suite tòa Lake diện tích bao nhiêu?
Ở các tầng cao (22–41), một số mã căn Premier/Grand Suite đạt diện tích thông thủy 134–159 m², thuộc nhóm căn lớn và có giá cao nhất tòa.
GSA và NSA trên mặt bằng khác nhau thế nào?
GSA (Gross Sellable Area) là diện tích tính theo tim tường, NSA (Net Sellable Area) là diện tích thông thủy — số dùng làm căn cứ tính giá trong Hợp Đồng Mua Bán. Chênh lệch giữa hai số thường 8–10%.
Dual Key ở Grand Marina Saigon là gì?
Là một mã căn hộ có lối vào phụ, cho phép tách vận hành như hai không gian ở độc lập trong cùng một căn — phù hợp nhu cầu vừa ở vừa cho thuê một phần, hoặc bố trí không gian riêng cho người thân.
Special Edition là tòa riêng hay nằm trong tòa Lake?
Special Edition là dòng sản phẩm cao cấp nằm trong tòa Lake, không phải một tòa tách biệt — theo tài liệu báo giá chính thức của chủ đầu tư.
Bước tiếp theo
Nếu Quý khách đang cân nhắc một mã căn cụ thể, Kelvin gửi đúng file mặt bằng gốc của mã căn đó — kèm cả hai số GSA/NSA, hướng nhìn thực tế và tình trạng giỏ hàng hiện tại — thay vì để Quý khách tự suy ra từ layout mẫu.
Hoặc gọi 0921 228 238 — Kelvin.
Đọc tiếp: tổng quan dự án Grand Marina Saigon · căn 1 phòng ngủ · căn 2 phòng ngủ · căn 3 phòng ngủ · Penthouse · Dual Key · giá bán tham khảo · có nên mua.