Nếu Quý khách gõ “cho thuê Grand Marina Saigon”, Google trả về hàng chục tin rao — nhưng không có trang nào tính cho Quý khách xem, sau khi trả phí quản lý bằng USD và thuế cho thuê, mỗi năm còn lại bao nhiêu phần trăm trên số tiền đã bỏ ra. Bài này làm phép tính đó bằng số thật của tháng 9/2026, với ba loại căn, ba kịch bản, và nói rõ giá nào là giá chào, giá nào là giá chốt. Kết quả không đẹp bằng brochure, nhưng là con số Kelvin dùng để tư vấn.
Tóm tắt nhanh
- Giá thuê chào tháng 9/2026 (theo tin rao công khai, chưa phải giá chốt): 1PN khoảng 40–70 triệu, 2PN 60–110 triệu, 3PN 120–185 triệu đồng/tháng, thường đã gồm phí quản lý.
- Giả định tính: 11 tháng thuê/năm; phí quản lý 9 USD/m²/tháng trả đủ 12 tháng; thuế khoán 10% doanh thu (GTGT + TNCN) khi vượt ngưỡng.
- Lợi suất ròng trên giá mua: khoảng 1,5–2,5%/năm tùy loại căn và giá mua thực tế.
- Tệp khách thuê: lãnh đạo doanh nghiệp, chuyên gia nước ngoài, gia đình có con học trường quốc tế; hợp đồng 1–2 năm, công ty trả.
- Kết luận: mua để cho thuê chỉ hợp lý khi ghép với mục tiêu giữ giá dài hạn; không hợp với người cần dòng tiền.
Giá thuê Grand Marina Saigon tháng 9/2026 — giá chào, không phải giá chốt
Kelvin tổng hợp từ các tin rao công khai trên cổng thông tin bất động sản và ghi nhận giao dịch tại tòa Lake — tòa duy nhất đã có cư dân thật gần ba năm. Mọi con số dưới đây là giá chào của người cho thuê; giá chốt thường thấp hơn 5–15% tùy thời điểm và thời hạn hợp đồng.
| Loại căn | Giá chào phổ biến (đồng/tháng) | Yếu tố làm giá chênh | Thời hạn hợp đồng phổ biến |
|---|---|---|---|
| 1 phòng ngủ | 40–70 triệu | Tầng, hướng sông, nội thất | 12 tháng |
| 2 phòng ngủ | 60–110 triệu | Hướng sông trực diện có thể cao hơn hướng thành phố 30–40% | 12–24 tháng |
| 3 phòng ngủ | 120–185 triệu | Tầng cao, view panorama, nội thất cao cấp | 24 tháng, công ty thuê |
| Penthouse | Thỏa thuận | Ít giao dịch công khai | Thỏa thuận |
Hầu hết tin rao ghi giá “đã bao gồm phí quản lý” — chủ nhà nộp phí cho ban quản lý và tính vào giá thuê. Đây là điểm quan trọng khi so với dự án khác: giá thuê Grand Marina Saigon trông cao, nhưng phần phí quản lý bên trong đó là khoản chủ nhà phải trả lại cho ban quản lý, không phải thu nhập. Tách phần này ra là bước đầu tiên của mọi phép tính lợi suất nghiêm túc.
Bảng tính lợi suất ròng — ba loại căn, cùng một phương pháp
Giả định chung: giá mua là con số giả định để minh họa, không phải giá chào của bất kỳ căn nào (dự án không có bảng giá cố định; Kelvin gửi giá từng căn kèm ngày hiệu lực). Thuê 11 tháng/năm để dự phòng thời gian trống giữa hai hợp đồng. Phí quản lý 9 USD/m² × 12 tháng, tỷ giá 25.500. Thuế khoán 10% doanh thu cho thuê (5% GTGT + 5% TNCN) áp dụng khi doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế. Dự phòng sửa chữa, thay thiết bị 1% doanh thu. Chưa tính khấu hao nội thất và chi phí môi giới cho thuê (thường một nửa đến một tháng tiền thuê mỗi hợp đồng).
| Khoản mục (đồng/năm) | 1PN 60 m² | 2PN 90 m² | 3PN 130 m² |
|---|---|---|---|
| Giá mua giả định | 22 tỷ | 35 tỷ | 55 tỷ |
| Giá thuê chốt giả định/tháng (gồm phí) | 50 triệu | 85 triệu | 140 triệu |
| Doanh thu 11 tháng | 550 triệu | 935 triệu | 1.540 triệu |
| Trừ phí quản lý 12 tháng | − 165 triệu | − 248 triệu | − 358 triệu |
| Trừ thuế khoán 10% doanh thu | − 55 triệu | − 94 triệu | − 154 triệu |
| Trừ dự phòng 1% | − 6 triệu | − 9 triệu | − 15 triệu |
| Thu ròng/năm | ≈ 324 triệu | ≈ 584 triệu | ≈ 1.013 triệu |
| Lợi suất ròng | ≈ 1,5% | ≈ 1,7% | ≈ 1,8% |
| Lợi suất gộp (chưa trừ gì, 12 tháng) | 2,7% | 2,9% | 3,1% |
Hai điều nổi lên từ bảng. Thứ nhất, khoảng cách giữa lợi suất gộp mà tin rao gợi ý và lợi suất ròng thật là hơn một điểm phần trăm — chủ yếu do phí quản lý và thuế. Thứ hai, ở mọi loại căn, lợi suất ròng đều thấp hơn lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng. Đây là con số Kelvin trình bày ngay từ buổi đầu, không phải sau khi ký.
Ba kịch bản: dòng tiền, giữ giá, và kết hợp
Kịch bản A — chỉ dòng tiền
Nếu mục tiêu duy nhất là thu nhập cho thuê, Grand Marina Saigon không phải lựa chọn tối ưu. Cùng số vốn, một danh mục hai ba căn hạng A tại Thủ Thiêm cho lợi suất ròng 3,5–5% và thanh khoản tốt hơn. Kelvin nói thẳng điều này và sẵn sàng tư vấn dự án khác.
Kịch bản B — giữ tài sản, cho thuê để bù chi phí
Đây là kịch bản phổ biến nhất của khách hàng Kelvin tại dự án: mua vì vị trí Ba Son và thương hiệu Marriott, cho thuê để dòng tiền bù phí quản lý và phần lớn chi phí sở hữu, kỳ vọng giá trị vốn tăng theo thời gian. Với bảng trên, thu ròng 584 triệu/năm cho căn 2 phòng ngủ đã bù toàn bộ phí quản lý và còn dư; tài sản coi như “tự nuôi mình” trong khi chủ chờ giá vốn. Kịch bản này hợp lý với vốn tự có, không hợp với vốn vay.
Kịch bản C — ở một phần, cho thuê một phần (dual key hoặc hai căn)
Khách có căn 3 phòng ngủ dual key hoặc mua hai căn liền kề (chủ đầu tư có phương án ghép căn theo Q&A): ở một phần, cho thuê phần còn lại để bù phí quản lý của cả hai. Phù hợp khách nước ngoài sang Việt Nam theo quý, hoặc gia đình có người thân đến ở luân phiên. Cần kiểm tra quy chế ban quản lý về cho thuê ngắn hạn trước khi áp dụng.
Tệp khách thuê thật và cách họ chọn căn
Từ hợp đồng thuê Kelvin tham gia tại tòa Lake, khách thuê chia ba nhóm. Lãnh đạo doanh nghiệp nước ngoài (Nhật, Hàn, Singapore, châu Âu) do công ty trả tiền nhà, ngân sách cố định theo cấp bậc, chọn căn 2–3 phòng ngủ, ưu tiên dịch vụ tiền sảnh và an ninh, ký 24 tháng — nhóm ổn định nhất. Chuyên gia độc thân hoặc cặp đôi làm việc tại Quận 1, Thủ Thiêm hoặc Marina Central Tower, chọn 1–2 phòng ngủ, ký 12 tháng, nhạy giá hơn. Gia đình có con học trường quốc tế chọn 3 phòng ngủ, ưu tiên gần ISHCMC, BIS và bệnh viện quốc tế, ký 24 tháng. Điểm chung của cả ba: họ hỏi “Marriott” trước khi hỏi giá — đó là lý do giá thuê ở đây có phần chênh so với dự án cùng vị trí, và là thứ Quý khách đang mua khi mua thương hiệu.
Yếu tố làm căn cho thuê nhanh: hướng sông, nội thất hoàn chỉnh đúng gu khách quốc tế (tối giản, tông trung tính, thiết bị bếp đầy đủ), máy giặt sấy, và chủ nhà chấp nhận hợp đồng tiếng Anh với điều khoản rõ về bảo trì. Căn để trống nội thất hoặc nội thất quá cầu kỳ thường mất thêm 1–3 tháng.
Chi phí và rủi ro mà tin rao không nói
| Khoản / rủi ro | Mức | Cách Kelvin xử lý |
|---|---|---|
| Thời gian trống giữa hai hợp đồng | 1–3 tháng | Tính 11 tháng/năm; bắt đầu tìm khách mới 60 ngày trước khi hết hạn |
| Phí môi giới cho thuê | 0,5–1 tháng tiền thuê mỗi hợp đồng | Đưa vào bảng tính khi hợp đồng ngắn hạn |
| Nội thất ban đầu | Vài trăm triệu đến hơn một tỷ cho căn 2–3PN | Khấu hao 5–7 năm, tính vào giá vốn |
| Tỷ giá | Phí tính USD, thuê thu bằng đồng | Chào thuê một phần bằng USD với khách nước ngoài khi được phép |
| Thuế cho thuê | 10% doanh thu khi vượt ngưỡng | Kê khai đầy đủ — hóa đơn hợp lệ là điều công ty thuê yêu cầu |
| Quy chế cho thuê ngắn hạn | Theo nội quy ban quản lý | Kiểm tra trước khi cam kết với khách |
Chủ đầu tư có cam kết tỷ suất sinh lời hay bao tiêu đầu ra cho thuê không?
Đây là câu hỏi Quý khách nên hỏi trước khi tin vào bất kỳ con số lợi suất nào được chào — kể cả bảng tính ở trên của Kelvin. Theo tài liệu Hỏi & Đáp chính thức của chủ đầu tư, câu trả lời rất rõ ràng: chủ đầu tư không cam kết tỷ suất sinh lời cho dự án. Nguyên văn phản hồi: chủ đầu tư không cam kết về tỷ suất sinh lời, nhưng dựa trên lịch sử đầu tư của các bất động sản hàng hiệu và mức độ sinh lời mà thương hiệu Marriott đã chứng minh ở khu vực và quốc tế, mức sinh lời của bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam được đánh giá còn rất tốt.
Một câu hỏi khác cũng đã được đặt ra thẳng thắn: liệu Masterise Homes — đơn vị có công ty quản lý tài sản riêng — có cam kết bao tiêu đầu ra cho thuê như chính sách của một số dự án biệt thự biển (ví dụ Vinhomes, Novaland) hay không. Phản hồi chính thức: hiện tại chưa có chính sách bao tiêu cho thuê, việc này tùy theo chính sách ban hành ở từng thời điểm và sẽ được thông báo sau nếu có.
Với Quý khách đang cân nhắc mua để cho thuê, hai câu trả lời này có ý nghĩa thực tế: mọi con số lợi suất — kể cả bảng tính ở phần trên của bài — đều là ước tính dựa trên giá thuê thị trường và giả định vận hành, không phải mức thu nhập được chủ đầu tư bảo đảm bằng hợp đồng. Đây không phải là điểm trừ của riêng Grand Marina Saigon — phần lớn dự án bất động sản hàng hiệu trên thế giới cũng vận hành theo cách này, khác với mô hình cam kết lợi nhuận cố định (thường đi kèm rủi ro pháp lý và tài chính riêng nếu chủ đầu tư gặp khó khăn). Kelvin nói rõ điều này để Quý khách ra quyết định dựa trên dòng tiền thực tế có thể kiểm chứng, không dựa trên một con số cam kết trên giấy.
Điểm hạn chế Kelvin muốn nói rõ
Lợi suất ròng 1,5–2,5% không phải một thiếu sót của dự án — nó là hệ quả tất yếu của việc giá mua đứng ở đỉnh thị trường trong khi giá thuê bị giới hạn bởi ngân sách nhà ở của các tập đoàn. Người mua Grand Marina Saigon để cho thuê đang mua một trái phiếu lãi thấp gắn với một tài sản có thể tăng giá; ai hiểu như vậy sẽ hài lòng, ai kỳ vọng như một căn hộ cho thuê thông thường sẽ thất vọng. Kelvin chỉ giới thiệu dự án này cho nhóm thứ nhất.
Ghi nhận từ hợp đồng thuê thực tế tại tòa Lake
Từ các hợp đồng thuê Kelvin tham gia môi giới hoặc quản lý tại tòa Lake trong 2025–2026, có bốn quan sát đáng để chủ nhà tương lai biết. Một, giá chốt thấp hơn giá chào trung bình khoảng một phần mười, và khoảng cách này lớn hơn với căn 3 phòng ngủ vì tệp khách hẹp. Hai, hợp đồng do công ty ký (thay vì cá nhân) chiếm phần lớn với căn 2–3 phòng ngủ; công ty yêu cầu hóa đơn hợp lệ và điều khoản chấm dứt sớm khi nhân sự chuyển công tác — chủ nhà nên tính điều khoản này vào giá. Ba, thời gian trống trung bình giữa hai hợp đồng khoảng 4–8 tuần với căn chuẩn bị tốt, dài hơn với căn nội thất cầu kỳ hoặc chào giá cao hơn thị trường. Bốn, khách thuê hầu như không thương lượng về phí quản lý — họ mặc định giá thuê đã gồm, và điều họ thương lượng là thời hạn và nội thất.
Điểm hạn chế phải nói: chi phí nội thất ban đầu cho một căn 2 phòng ngủ đạt chuẩn khách quốc tế thường từ vài trăm triệu đến hơn một tỷ đồng, và khoản này không xuất hiện trong bất kỳ bảng lợi suất nào của tin rao. Kelvin đưa nó vào giá vốn khi tính cho khách hàng.
Quy trình cho thuê qua Kelvin
Định giá thuê theo giá chốt gần nhất của căn tương đương (không theo giá chào); chuẩn bị căn — nội thất, vệ sinh, chụp ảnh chuyên nghiệp; đăng tin trên các kênh khách quốc tế và gửi cho mạng lưới bộ phận nhân sự doanh nghiệp; sàng lọc khách và kiểm tra pháp nhân công ty thuê; soạn hợp đồng song ngữ với điều khoản bảo trì, chấm dứt sớm và bàn giao; hỗ trợ đăng ký tạm trú cho khách nước ngoài; bàn giao có biên bản và ảnh; và nhắc lịch gia hạn trước 60 ngày. Phí dịch vụ theo thỏa thuận, ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ.
Câu hỏi thường gặp
Lợi suất cho thuê Grand Marina Saigon bao nhiêu?
Khoảng 1,5–2,5%/năm ròng sau phí quản lý 9 USD/m², thuế khoán 10% và thời gian trống, theo bảng tính của Kelvin với giá thuê chào tháng 9/2026. Lợi suất gộp theo tin rao khoảng 2,7–3,1%.
Giá thuê Grand Marina Saigon bao nhiêu?
Giá chào tháng 9/2026: 1PN 40–70 triệu, 2PN 60–110 triệu, 3PN 120–185 triệu đồng/tháng, thường đã gồm phí quản lý; giá chốt thấp hơn 5–15%.
Giá thuê có gồm phí quản lý không?
Phần lớn tin rao ghi đã gồm; chủ nhà nộp phí cho ban quản lý và tính vào giá thuê. Khi tính lợi suất phải tách phí này ra khỏi thu nhập.
Ai thuê Grand Marina Saigon?
Lãnh đạo doanh nghiệp nước ngoài do công ty trả tiền nhà, chuyên gia làm việc tại Quận 1 và Thủ Thiêm, gia đình có con học trường quốc tế; hợp đồng 12–24 tháng.
Có nên mua Grand Marina Saigon để cho thuê?
Chỉ khi kết hợp với mục tiêu giữ tài sản dài hạn và dùng vốn tự có. Nếu mục tiêu duy nhất là dòng tiền, dự án hạng A tại Thủ Thiêm cho lợi suất cao hơn.
Marriott có cho thuê giúp không?
Q&A chủ đầu tư không nêu chương trình cho thuê qua Marriott. Chủ nhà tự cho thuê hoặc qua đơn vị quản lý cho thuê như Kelvin.
Thuế cho thuê tính thế nào?
Thuế khoán 10% doanh thu (5% GTGT + 5% TNCN) khi doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế theo quy định hiện hành; công ty thuê thường yêu cầu hóa đơn hợp lệ.
Căn nào cho thuê nhanh nhất?
Căn 1–2 phòng ngủ hướng sông, nội thất hoàn chỉnh tông trung tính, có máy giặt sấy, chủ nhà chấp nhận hợp đồng tiếng Anh.
Có cho thuê ngắn hạn được không?
Không. Theo Q&A chính thức của chủ đầu tư, Airbnb / cho thuê ngắn hạn không được phép tại Grand Marina Saigon; mọi hoạt động cho thuê phải đăng ký tại Lễ Tân theo tiêu chuẩn khách sạn. Xem chi tiết: Grand Marina Saigon có cho thuê Airbnb được không?
Bước tiếp theo
Kelvin lập bảng dòng tiền ròng cho đúng căn Quý khách quan tâm — với giá mua thật của căn đó kèm ngày hiệu lực, giá thuê chốt gần nhất của căn tương đương, và phí quản lý hiện hành của tòa — thay vì con số minh họa trong bài. Với căn đang có khách thuê, tôi gửi kèm hợp đồng thuê để Quý khách thấy dòng tiền đã có sẵn.
Nhận bảng dòng tiền theo mã căn
Hoặc gọi 0921 228 238 — Kelvin.
Đọc tiếp: tổng quan dự án Grand Marina Saigon · phí quản lý 9 USD/m² · có nên mua.